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二手房价格上涨卖方悔约案增多

2017-09-19 08:58:04 珠江时报

核心提示:昨日,佛山中院发布2016年度房地产审判工作白皮书。数据显示,佛山中院去年受理各类房地产案件1786件,较前年上升24.03%。

珠江时报讯(记者/杨汉坤通讯员/吕慧敏余珂珂)昨日,佛山中院发布2016年度房地产审判工作白皮书。数据显示,佛山中院去年受理各类房地产案件1786件,较前年上升24.03%。一手房的纠纷主要在交付问题上,而二手房纠纷则因房价上涨卖方悔约案件增多。
    近七成案件发生于流通领域
    统计显示,佛山中院去年受理各类房地产案件1786件,较前年上升24.03%。其中,买卖合同纠纷案件688件,租赁合同纠纷案件485件,以上两类案件占全部案件受理数的66%。
    “这说明,房地产纠纷主要发生于流通领域,这既与当前房地产交易活跃有关,也与房地产市场参与主体的契约意识和风险意识不足存在关系。”佛山中院民三庭庭长刘建红说,房地产案件分布呈现明显的地区差异。“佛山中院受理的五区房地产纠纷案件数量呈现出与该地区社会经济总量、经济发展程度、市场交易活跃程度的正相关关系。南海、顺德、禅城等发达地区的案件数量明显高于三水、高明两区。”
    房地产案件涉及房屋开发建设、销售、中介服务、物业服务等各个环节,案件情况复杂多变。数据显示,佛山中院去年共审结各类房地产纠纷案件1637件,结收比为
    101.39%。
    一手房买卖纠纷主要围绕交付进行
    白皮书指出,一手房买卖合同纠纷主要围绕房屋交付进行,以逾期交房、逾期办证、房屋质量纠纷为主。
    家住南海桂城的肖女士就遇到这样的问题。2013年3月,肖女士购买了佛山市某楼盘的一套商品房,并按照合同约定支付了房款。同年11月,开发商通知肖女士收楼时,肖女士却拒绝收楼。因楼房质量问题,肖女士还将开发商告上法庭。
    诉讼期间,法院根据肖女士的申请将房屋交由专业鉴定机构鉴定。鉴定报告认为涉讼房屋质量存在瑕疵。开发商收到鉴定报告后,自行对房屋进行了维修。综合案情,法院判令开发商依修复方案对房屋进行维修处理,同时从约定交付房屋期限次日起至义务实际履行之日止按每月3000元标准支付违约金给肖女士。
    “像这类因房屋存在质量问题而导致的开发商逾期交房问题的案件大概占到佛山中院受理的一手房交易纠纷的八成以上。”刘建红表示,除了房屋质量问题,逾期办证、面积差异、预告抵押权问题也是一手房买卖过程中容易发生纠纷。
    二手房价格上涨卖方悔约案件增多
    在二手房买卖领域,随着2016年底伊始二手房价格一路飙升,其交易市场热度高企,一些出卖人为了追逐更高的利益而不惜反悔毁约,宁愿承担违约责任也不愿意依约继续出售房屋,导致二手房房屋买卖合同纠纷案件数大幅增长。
    白皮书指出,这类纠纷的主要难点在于对买卖双方哪一方违约之事实的判断问题。佛山中院就审理这类纠纷案件的裁判思路是,诚实信用原则是我国民法、合同法的一项基本原则,诚信履约是合同的应有之义,裁判结果一定要尊重契约精神,维护合同的有效性,从而保障交易安全,最大限度的保护守约方的合法利益。
    白皮书还收集、归纳了诸如在限购政策下“代签名”所订立的合同如何处理等难点、热点问题。
    另外,部分共有人擅自处分共有房屋的问题在司法审判实践中也时有发生。
    按照法律规定,处分共有房屋应当经三分之二以上份额的共有人或全体共有人同意,否则处分行为应属无效。而在实践中最常见的一种情形是,购房人信赖不动产登记,与登记的房屋权属人签订了买卖合同,后出卖人因市场变化,房价上涨而悔约,并以该房屋系有其他共有人且未取得其他共有人的同意或追认主张合同无效。“此类情形,出卖方的违约行为具有明显的恶意。”白皮书指出,依据不动产登记的公示公信原则,应认定涉案房地产买卖合同有效,违约方应承担相应的违约责任。
    数读《白皮书》
    佛山中院去年受理各类房地产案件1786件,较前年上升24.03%。其中,买卖合同纠纷案件688件,租赁合同纠纷案件485件。
    从案件涉及领域来看,其中受理房屋买卖合同纠纷案件688件;受理租赁合同纠纷案件485件;受理建设工程合同纠纷案件217件;受理物业服务纠纷案件89件;受理物权确认、共有纠纷案件69件;受理农村承包合同纠纷案件52件;其他与不动产有关的案件诸如相邻关系纠纷、返还原物纠纷、财产损害赔偿纠纷、恢复原状纠纷等共计186件。
    佛山中院去年共审结各类房地产纠纷案件1637件,结收比为101.39%。其中,租赁合同纠纷案件432件、建设工程合同纠纷205件以及其他类型的房地产纠纷案件。
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