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依法维权,业主也可撤销业委会决议案

2017-08-18 16:36:00 珠江时报

核心提示:生活在住宅小区,业主往往不可避免会遇到各种各样的物业纠纷:卫生、绿化、公共收益、停车、安保……或许今天你在新闻上看到某某小区发生的物业纠纷,哪一天也会在自家小区上演。

生活在住宅小区,业主往往不可避免会遇到各种各样的物业纠纷:卫生、绿化、公共收益、停车、安保……或许今天你在新闻上看到某某小区发生的物业纠纷,哪一天也会在自家小区上演。可见,物业管理一直扮演着重要角的。基于此,佛山市房地产协会旨在使物业管理更加透明,定期发布相关案例。本期带来第一个案例,与车位产权相关的案例。
 
【裁判摘要】

《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;该法第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业委会作出的决议,限制已有产权车位业主不得参与抽签的提议,实质上是剥夺了已购产权车位的小区业主对共有部分共有和共同管理的权利,侵害了已购车位的业主的合法权益。

【案情简介】

一、小区新增车位,有车位业主被禁止参与。

麦某某所在的小区位于禅城区,竣工于2000年,地处市区中心,车位资源十分紧张。为缓解业主停车难,业委会通过召开业主大会方式,将小区部分公共区域改建成约50个可租用的露天停车位,方便业主停车。2015年6月17日,麦某某收到了业委会的征询意见书,意见书提议,新增车位的承租权采用抽签方式确定,但小区已经有产权车位的业主不得参与抽签。

二、业主认为“限制报名”抽签侵犯自己的共有权。

麦某某表示,“限制报名”实际是以看似正当的方式剥夺了自己的合法权益。首先私家车位是自己真金白银买下的,不应成为拒绝抽签的理由。而参加抽签是基于业主身份而平等享受小区公共设施,任何单位或个人不得以任何理由对权利人合法行使权利的资格进行剥夺。

90%住户同意“限制报名”的提议,压倒性通过决议。麦某某认为,首先业委会限制有产权车位业主参与抽签的提议内容本身违法,提议以更有错误引导业主集体侵权之嫌;其次,小区只有五十多户有产权车位,在一户一票的表决方式下,即使所有有产权业主都投反对票,都不可能扭转得票率。

三、业委会:一户一车位是为业主着想。

小区业委会认为“一户一车位原则”是业主大会严格遵守相关规定作出的决定,小区已拥有车位的业主,已经享受到小区的配套设施,因此,露天车位采取“限制报名”方式抽签,目的尽可能满足没有车位的业主。
业委会表示,“限制报名”是经过小区业主大会临时会议表决过半数通过的,在小区业主大会临时会议中,过半数的业主表示同意“限制报名”等决议,因此业委会据此限制有产权车位业主参与是合法有效的,全体业主应当遵守该决议。

四、纠纷发生

有产权车位为何不能承租公共车位?对于业委会提出的这种“剥夺性”征询意见,包括麦某某在内的17名有产权车位的提出了反对意见。但反对意见并未得到重视。2015年6月25日,业委会便公布了业主大会临时会议的公布表决结果:90%同意上述方案。此后,麦某某和其他一些业主陆续收到不能参加抽签报名的正式通知。事后,麦某某以及另外两名有产权业主,以“限制报名”参加新增车位抽签、剥夺其合法权益为由,将业委会及物业公司同时告上法庭。

【法院判决】

一、一审判决。

佛山市禅城区法院审理认为,小区划定的车位不足以满足小区所有业主需要,但是造成车位不足现状的成因并不在于已购买车位的业主,因此不能将产生的不利影响转嫁给该部分小区业主。在小区车位不足以满足全体业主需求的情况下,业委会提议以抽签的方式“随机”选定业主在一定期限内使用公共部分划定的车位是合法利用共有部分的一种方式,并无不妥。但根据我国《物权法》规定,业主对共有部分所享有的权利是共同及平等的,业委会作出的限制已有产权车位业主不得参与抽签的提议,实质上是剥夺了已购产权车位的小区业主对共有部分共有和共同管理的权利,侵害了原告等已购车位的小区业主的合法权益,该权利实质为物权,不能随便被剥夺。于是作出如下判决:一、撤销业委会于2015年6月25日作出的《关于业主大会临时会议表决结果的公示》中关于“优先满足‘一户一车位’原则,有产权车位的住户不参与抽签,其余符合资格住户可报名参与抽签”的决议;二、驳回麦某某、霍某某、申某其他诉讼请求判决后,业委会、物业公司不服一审判决,已经提出上诉。

二、二审判决。

佛山市中级人民法院经审理后判决:驳回上诉,维持原判。

【争议焦点】
1.业委会是否本案适格被告;
2.业委会作出的《关于业主大会临时会议表决结果的公示》中关于“优先满足‘一户一车位’原则,有产权车位的住户不参与抽签,其余符合资格住户可报名参与抽签”的决议应否被撤销。

【律师点评】

一、业委会是本案适格被告。

业委会上诉主张涉案的决议是由业主大会表决作出的,故本案适格被告应为业主大会。业主大会履行职责的形式是召开会议,其只是业主团体的内部议事、决策机构或者议事、决策程序,不直接对外从事民事活动,业主委员会是业主大会的执行机构。本案中小区的业委会已经成立,涉案的《关于业主大会临时会议表决结果的公示》是由业委会组织召开业主大会,业主大会通过后以小区业委会的名义对外发布。故一审判决认为麦某某、霍某某、申某以该决议侵害了其作为业主的合法权益为由起诉业委会要求撤销该决议并不违反法律规定正确。

二、关于业委会作出的《关于业主大会临时会议表决结果的公示》中关于“优先满足‘一户一车位’原则,有产权车位的住户不参与抽签,其余符合资格住户可报名参与抽签”的决议应否被撤销的问题。

该决议中住户抽签确定的是对以地面共有部分划定的停车位的承租权,《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;该法第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。麦某某、霍某某、申某作为小区业主,对以业主共有部分划定的停车位与其他业主享有同等的权利,该决议以麦某某、霍某某、申某已经有产权车位为由剥夺了其与其他业主共同参与抽签确定是否能承租以业主共有部分划定的停车位侵犯了麦某某、霍某某、申某的合法权益,该项决议内容予以撤销符合法律规定。

(佛山市房地产业协会负责提供)
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