> 新闻 > 社会新闻 > 正文

二套房贷款首付比例降至四成

2015-03-31 09:55:02 珠江时报

核心提示:我国调整个人住房贷款政策和个人住房转让营业税政策,出售2年以上普通住房免营业税

\
    权威发布 1
    二套房贷款首付比例从六成降至四成
    中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会昨日联合发文,调整个人住房贷款政策,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。
    通知指出,调整的目的是为进一步完善个人住房信贷政策,支持居民自主和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,继续做好住房金融服务工作,满足居民家庭改善性住房需求。
    调整后,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例从原来的60%(北上广深为70%)调整为不低于40%,具体收付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
    在住房公积金方面,调整后,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。
    此外,为加强政策指导,做好贯彻落实、监督和政策评估工作,人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策,分类指导”的原则,做好与地方政府的沟通工作,加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督;在国家统一信贷政策基础上,指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平;密切跟踪和评估住房信贷政策和执行情况和实施效果,有效防范风险,促进当地房地产平稳健康发展。
\
    权威发布2
    住房免征营业税期限从5年下调为2年
    财政部、国家税务总局昨日联合发布消息,经国务院批准,我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
    两部门表示,此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。根据两部门发布的通知,调整内容包括:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
    我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
\
    专家分析
    不是“救市” 而是“救急”
    楼市一揽子“新政”或者说“惠政”到底是“救市”还是“救急”?
    业内专家指出,“救市”是个敏感的词,去年,各城各地和地产商们都翘首企盼,巴望中央出台“救市”之策。但是,一番苦等迎来的是政策面的静默和市场面的萧条。无奈之下,各城各地悄然开始放弃地方限购政策,商业银行限贷、公积金房贷首套房门槛降低也渐趋松动。这波由地方政府启动和倒逼的楼市“新政”联动,看似权力主导,实际上是市场主导下的政策松绑。
    让楼市回归市场常态,实质上就是排除人为干扰,让楼市跟上市场节拍,这轮楼市“新政”似乎实现了上下和谐共振。但不得不说,各地放松限购的市场理由,是基于楼市的尴尬处境。从每月70城的楼市数据看,几乎所有的二三线城市,都面临着楼市不景气引发的连锁效应。楼市存量难以消化和楼价迟滞而跌,还只是表面现象,地方政府最大的担忧,是土地财政因此猛跌,导致已经上马的各项工程“烂尾”;地产商也可能因此资金链断裂而跑路,引发银行烂账和引发新的社会矛盾。更甚者,2014年是深改元年,经济新常态强化了对地方政府政绩思维的矫正和烧钱买增长惯性的遏制,紊乱的地方融资平台被清理了,地方债的责任定向追究也强化了。
    过去两年,是中央强行戒断地方政府对楼市依赖,这是挤压楼市泡沫的应有之举。但是,另一方面,促使楼市回归市场常态,绝非要让楼市随市沉沦,更不是让前些年楼市宏观调控的成果付之东流。因而,考虑到现在各地的楼市境况,一揽子楼市利好政策,不是“救市”而在某种程度上实际是“救急”。
    明晰“救市”与“救急”,就不至于错解当下的一揽子楼市“新政”,更不能对其抱以不应有的幻想。
    首先,一揽子楼市“新政”会释放社会刚需——首套房的安居诉求和二套房的改善诉求。公积金房贷降低门槛和首付比例,在能满足这两种刚需,而绝非放水投机,虚热楼市。
    其次,一揽子楼市“新政”要点在于消化存量,盘活在建楼盘,避免“鬼城”和烂尾风险。至于存量,国家统计局公布的数据显示,截至去年末,全国商品房待售面积为6.22亿平方米,比2013年末增加1.29亿平方米。若按每套100平方米计算,全国待售商品房至少有约600万套。“鬼城”也好,存量也罢,空置的住房岂止是浪费,更牵涉地方债、地产商破产和蔓延至金融系统的连锁风险。虽然一揽子楼市“新政”并不能直接消化存量,但能逐渐恢复市场信心。
    其三,一揽子楼市“新政”突出保障性住房的调节作用。在确保定量建设的同时,适当购买现有存量商品房以充实保障房。
    为促使楼市由乱而治,再到市场化的健康发展,政策工具的应用应谨慎节制。因而,楼市一揽子“新政”须全力防止重蹈既往权力主导型的覆辙。所以,舆论也好,地产商也罢,千万别再以“救市论”误导市场。
    政策解读:
    房价还得跌,买房莫急
    1、为什么调整?
    930房贷新政和1122降息之后,房贷的“价”(房贷利率)虽然开始下降,但“量”依然偏紧。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下,全国整体销量仍未企稳,库存居高不下,房地产投资反弹遥遥无期,一方面通过上下游产业链加大经济下行压力,接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出让金收入,加剧地方财政和债务压力。
    2、如何调整?
    此前的地产政策松动主要是:放松限购、调整二套房贷认定、降低房贷利率、放松公积金贷款规则等,这次的措施主要是:
    1)鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款,支持居民家庭购买普通自住房。
    解读:此前公积金贷款额度已有提高,但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪,很多人还是需要组合贷,但组合贷审批复杂、时间慢,一般交易双方很少采用,此次提出鼓励组合贷,有可能简化审批流程,加快审批速度。
    2)对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
    解读:有房有贷的,用商业贷款购买二套房首付比例降至40%,超预期。
    3)进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%。
    解读:公积金贷款购买二套房的首付比例降至20%,符合预期。
    按照支持合理住房需求(自住型和)下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整,不过北京上海放开限购的可能性较低。
    3、对房地产市场的影响?
    短期压力缓解,长期压力不减。鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期,房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果,现在救市只能缓解短期问题,但无法扭转中长期趋势。第一,刚需人口已经进入下降通道,即便人口生育政策加快调整,也无法扭转人口老龄化的趋势。第二,房地产的赚钱效应也已经消失,市场预期短期无法扭转,即便短期房价企稳回升,未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。第三,利率市场化背景下,银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四,中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路,新思路是双轨制,政府负责保低端,其他的交给市场决定。综合来看,房地产的投资属性将更多让位于消费属性,从纯投资的角度来看,房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代,不要去接下落的刀。
    (综合新华社、央视、中新)
相关报道:
热线被打爆 短期不提价
记者采访发现首套房最低两成首付让购房者心动
购房首付比例降低引关注
\
  文/表 广州日报记者曾艳珠、陈昕宇
  图/广州日报记者何波
  昨天,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金贷款,最低首付30%。同日,财政部发出通知,要求从3月31日起,购买2年以上普通住房销售免征营业税,个人将购买不足2年的住房对外销售,则全额征收营业税。
  昨天的微信朋友圈几乎都被这两则通知刷屏了,销售人员普遍接到询问楼盘价格的电话,开发商、代理商均认为这是两个重大利好,市民则有喜有忧,有的认为等到了最佳购房时机,有的则害怕楼价上扬。
  各方均表示,纸上的利好还需市场检验。“要先看看明日的市场反应和热度,才能评判‘新政’的利好力度到底有多大!”有开发商表示。
  新政解读:对公积金贷款要求更明晰
  与去年推出的楼市“新政”对比,记者发现本次新政的力度相对而言大很多。去年的楼市新政可以说是原有框架下的微调整。但这次新政,推行了一些全新的规则。
  比如,之前在佛山,购买首套房,虽然公积金贷款最低可以支付两成首付,但楼盘一般要求购房者付三成,而二套房最低六成首付已执行多年。此外,新通知对公积金贷款的要求也更加明晰,之前佛山购买二套房要求不能使用公积金贷款,最近放开,但已还清首套房贷款的市民再买房使用公积金贷款首付多少,没有明确的指示,昨天发布的通知明确是首付三成。
  对于二手房而言,之前要求出售5年及以上产权的商品房,才可免征收营业税,这一政策已执行多年。财政部昨天发出的新通知,将营业税的免征年限由5年缩短至2年,一下子缩短了3年。
  市场声音:一手房开发商、代理商都说是利好
  “新政”力度大,各方有何反应?昨天,联系上的开发商和代理商均表示,新政从长远来看会促进房地产健康发展,短期来看应该会促进住房销售。
  世联地产佛山公司总经理葛朴认为,新政主要利好刚需和改善型购房者,对刚需购房者的吸引力更大一些。目前,佛山的楼盘供应量充足,尤其是三水、高明两区。而在热销的广佛交界处和季华路,也有不少新货,预计新政有利于楼盘销售。
  “据说我们销售人员的手机都被打爆了,客户咨询不断。这两则楼市‘新政’引起的反响还是蛮大的。”绿地集团广东事业部张槎和陈村项目负责人崔渊推断“市场明日才会有比较明显的变化”。
  本土开发商长信地产市场中心总经理徐伟钊认为,新政应该是减轻了市民的购房负担,应该会加快市民入市。“其实,市场的需求一直都是存在的,但很多人的确有资金压力。”
  记者昨天采访中还发现一个特殊的现象,以往的楼市“新政”出台后,活跃的开发商几乎都会第一时间点评、转发,但昨天两大楼市“新政”出台后,有些开发商竟然晚于记者知情。
  二手房政策落地还要等 预计城央配套好的走俏
  对于二手房市场,中介普遍反映新政是否落地、是否有真利好还得再等等。
  满堂红市场部负责人陈祖锐表示,佛山的二手房政策一直是非常严格的,比如个税按20%征收,营业税按6.5%征收等,都是按照国家最严的政策执行的。对于昨天发布的新政,他持审慎态度。
  倘若佛山二手房市场执行新政,他认为“议价空间加大,市民选择空间大,成交几率也会大一些”。之前佛山二手房交易的税费一直由买方承担,卖方实收。新政若执行,买方可以省下一笔营业税,二手房的吸引力更强。目前,在佛山一些区域,已经出现二手房价和一手房价倒挂的现象。如新政执行,估计中心城区的二手房总体价格会下降,更容易吸引购房者。购房者也会偏向购房位置好、配套佳的城央二手房。
  在他看来,二手房“新政”将极大地利好投资者。“以前营业税满5年以上才免征,新政要求满2年就可以免征,时间缩短了一半多,投资者投资更灵活。”
  走访楼盘:咨询电话增 短期不提价
  楼市“新政”到来,市场有无及时反应?昨天记者走访楼盘和二手中介反应,基本一切如常。昨下午5:30,季华路上的禅城绿地中心和金地珑悦销售中心已基本没有客户。有销售人员反映,昨天新政出台后,销售人员就接到多个咨询电话。销售反映,很多人约了今天再来看楼。
  从记者摸查到的情况来看,佛山在售的楼盘要不只剩尾货,要不货量还比较大。昨天记者联系上的6家开发商也表示,短期内肯定不会升价,现在主要是消化库存。而且4月一般是置业淡季,因此,新政对市场的影响,可能要等一段时间才能显现。
  二手中介方面,同华路一家中介表示没什么变化。“预计二手房的利好需要一到两个月才显现。”
  购房者:
  “终于等到你还好没放弃”
  “终于等到你,还好没放弃!”昨天,准购房者李小姐看完新政后转发朋友圈并如是点评。李小姐是佛山本地人,男朋友是湖南人,两人有成家打算。不过,两人之前一直觉得买不起,这次新政出台后,他们觉得是买房好时机。记者昨天调查发现,像李小姐这样的年轻人不在少数。楼市新政要求一套房首付最低两成,他们一次性最少可少掏好几万元。
  不过,昨天也有市民担忧受新政影响房价可能上扬。“最近房贷利率减了,现在首付也减了。购房者肯定会增多,一增多就怕开发商玩饥饿营销,伺机涨价。”最近正打算置业的张女士表示。
  据记者调查,有不少市民有卖掉旧房子添置新房子的打算。在他们看来,新政对二手房的限制减少,更易出手,利于他们买一套一手房改善居住条件。
  银行:
  执行时间有待上级通知
  “我们也是昨天快下班的时候看到网上的相关新闻。”昨日,有国有银行佛山分行房贷相关业务工作人员告诉记者,按照往常的惯例,该行省行将会根据最新的文件精神尽快下文给各地分行,因此新规何时能够落地,还有待省行进一步发文和出具体的执行细则。
  该银行业内人士分析,在首付比例等方面,佛山应该会很快就跟进,但预期房贷利率优惠应该不会有很明显的调整。
  也有银行业内人士分析,新政虽降低了二套房购房门槛,但却增加了二套房买家的还款压力。“银行内部有规定借款人月收入至少为月还款额的两倍,如果已经购房,但房贷还没有还清,这样的客户即使再进行贷款,虽然首付少了,但以后每月还款压力增加。”
  算笔账:
  新政能让你省多少?
  以佛山热销的90平方米三房为例,假设在中心城区以1万元/平方米的价格买首套房,总价90万元,倘若使用公积金贷款,以前首付三成需27万元,现在首付两成仅需18万元,首付悭9万元。
  倘若是佛山人普遍中意的120~140平方米的改善型住房,同样按房价1万元/平方米计算,总价约合120万~140万元。假设购房者将其作为二套房购买,以往商贷或公积金贷款首付基本都需要六成,需要72~84万元,现在使用商贷最低首付四成需48~56万元,首付悭24~28万元。如果申请公积金贷款,最低首付为36~42万元。
分享到:
关注我们:
南海镇街 | 桂城 | 罗村 | 狮山 | 大沥 | 西樵 | 九江 | 里水 | 丹灶
粤ICP备09069970号-1 | Copyright 2012 Nanhai360.com © 版权所有 不得转载