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广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点政策宣讲会

2014-09-29 15:48:21 有

核心提示:日前,南海区陆续制定出台了《佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》、《佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》等政策文件。

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2014年8月4日,省国土资源厅批复同意选取南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点。日前,南海区陆续制定出台了《佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》、《佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》和《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》等三份政策文件,有力推动了试点工作的实施,进一步创新完善了南海区国土资源管理机制,对破解南海区土地利用发展过程中存在的一系列瓶颈问题具有重要意义。

    为使社会各界充分认识和了解政策内容,更广范围、更深层次地推动政策落实,9月29日,区政府举办了广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点政策宣讲会,对文件进行了详细解读。宣讲会邀请了区、镇(街道)相关单位负责人及企业代表约300人参加,区国土部门负责人对三份政策文件分别进行了宣讲解读。

    会上,蔡汉全政务委员指出,经历了改革开放30多年的高速发展,近年南海区面临的资源硬约束问题愈加突显,建设用地规模过大,用地指标紧缺、土地利用低效,产业亟待转型,城市形象亟待提升等问题使南海经济社会的可持续发展受到较大制约。严控新增、盘活存量、走节约集约之路是南海区未来发展的必然选择。新制定出台的三份政策文件是对破解南海区用地发展瓶颈的回应和探索,事关南海经济社会可持续发展的全局,对推动节约集约用地、促进产业转型升级、城市环境再造,加快新型城镇化建设和城乡一体化发展具有长远意义。蔡汉全政务委员强调,政策文件的出台经过了长时间的研究酝酿,改革创新亮点纷呈,希望各单位、企业珍惜南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点的机会,增强机遇意识,用好用足用活政策,增强政策的释放合力,最大限度地发挥土地的综合效益,为南海区经济增长和社会发展注入新的活力。

    据悉,下阶段全区还将继续开展深入到镇街、村居、企业一级的政策宣讲,让社会各界充分认识了解政策内容,提高政策的认知度和工作参与度,营造良好的工作氛围,保障政策实施富有成效。

 

政策亮点:

    一、《佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》

   (一)背景意义

    2007年以来,南海区从土地管理入手,先行先试,探索出一条通过“三旧”改造推进全区经济社会可持续发展的新路径,成绩斐然,为全省乃至全国“三旧”改造工作积累了丰富的经验。然而,随着工作的不断推进,原有的政策释放空间已十分有限,在南海区自身权限下已难以取得更大成效,改造步伐有所放缓,有必要进行新一轮的改革创新。

    今年的春节假期刚过,省委书记胡春华同志便前来南海指导开展第二批党的群众路线教育实践活动,并详细调研了我区“三旧”改造工作,希望南海区“必须坚定不移地推进三旧改造”,“加快三旧改造步伐,为全省三旧改造作出示范”。南海区藉此机会由市委市政府向省委省政府请示选取南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点。8月4日,广东省国土资源厅正式复函佛山市政府,经省人民政府同意,选取佛山市南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点,并下发有关深化“三旧”改造综合试点近期主要试点内容。南海区正式进入新一轮深化推进“三旧”改造工作的新时期。为推进试点工作的实施,南海区制定了《佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》(以下简称《工作方案》)。

    (二)政策亮点

    《工作方案》从“规划引领、收益分配、优化审批、综合配套”四个方面19条意见构建试点框架,开展深化“三旧”改造的探索与创新工作。一是强化规划引领作用,积极推进区域改造;二是完善收入分配机制,建立城乡统一的建设用地市场;三是优化审批流程,提高“三旧”改造用地审批效率;四是制定配套政策,形成“三旧”改造政策合力。通过试点工作的实施,实现土地利用更集约、产业结构更优化、城乡环境更友好、制度机制更健全的目标。

    1探索开展“多规合一”工作。逐步实现“多规合一”是开展新一轮深化“三旧”改造综合试点工作的基础保障,也是发展新型城镇化的必然趋势。日前,国家发改委、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部确定南海区为全国“多规合一”试点县(区)之一。试点工作将探索建立“多规合一”的协调管理决策机制和数据共享机制,争取实现区域改造范围(重点改造片区)内“多规”融合,全区范围内“多规”基本衔接。

    2. 加快“三旧”改造地块整合。对在连片改造项目中因少许不符合土地利用总体规划的地块而阻碍连片改造的问题,试点工作将探索通过移位归边的方式,对于连片改造中不符合土地利用总体规划的零星土地,修改土地利用总体规划,确保连片改造。

    3.探索新增建设用地指标与“三旧”改造项目改造任务挂钩制度。积极采取有效措施,引导新增建设用地优先保障基础设施项目、民生工程、现代产业项目建设,经营性用地优先使用“三旧”改造用地。各镇(街道)完成“三旧”改造年度任务的,按照完成改造面积的一定比例奖励用地计划指标,由镇人民政府(街道办事处)统筹安排使用;未完成年度改造任务的,扣减其用地计划指标。通过指标控制,鼓励加快开展“三旧”改造。

    4.推进村级工业园改造,促进产业社区建设。探索通过加强规划引领,分类分批有序推进村级工业园改造,促进村级工业园土地集约利用、产业集聚发展、环境优化改善。探索建设以产业为主体,集科研、营销、生活于一体的现代产业社区。探索结合村级工业园改造和产业社区建设情况,建立产业用地与住宅用地改造规模挂钩制度,根据各镇(街道)产业用地改造规模合理安排住宅改造项目规模。将产业用地与住宅用地规模挂钩,鼓励进行产业建设,避免改造失衡。

    5.完善“三旧”改造项目收益分配机制。进一步完善“三旧”改造项目收益分配机制。一方面,创新补偿安置方式,探索货币补偿与实物补偿相结合,实行代建物业、留成物业、入股等多种补偿安置方式。使原土地权利人在改造过程中可以根据实际情况更合理地选择补偿安置方式,大大提高原土地权利人的改造积极性,有效推进项目实施改造。另一方面,完善出让收益返还机制,合理确定出让收益返还的具体方式和比例,充分保障原土地权利人的合法权益。通过制定全区统一的标准,合理确定出让收益返还的具体方式和比例(包括货币补偿与实物补偿等方式),充分保障原土地权利人的合法权益。

    6.优化用地审批流程。按照规定,“三旧”改造涉及国有用地审批需上报省政府审批,审批环节多,所需时间长,是影响改造进度的主要原因之一,有必要进一步改善优化:一是“三旧”改造涉及的市级用地审批权限、改造方案审批权限下放到区级;二是优化“三旧”改造用地审批流程,明晰“三旧”改造完善征收手续、完善集体建设用地和完善国有建设用地的审批权限、报批方式以及确权用途和确权方式等问题;三是建立“三旧”改造用地审批绿色通道,对新增的需报省的项目和方案,由佛山市委托南海区直接上报省人民政府审批。

    二、《佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》

    (一)背景意义

    南海区农村宅基地量大面广、一户多宅、未批先建频发、土地浪费严重是我区农村宅基地利用的突出问题;村庄规划滞后、房屋布局混乱、改建扩建严重,导致农村居住环境日益恶化。2008年4月全区暂停新增宅基地审批后,村民住房刚性需求仍然存在,由此而衍生出的社会矛盾和宅基地违建问题越来越多。依靠传统的新增宅基地来满足村民的住房需求已不符合南海实际,鼓励推动社区公寓建设是我区创新宅基地管理的重要途径。2011年,南海区出台了《关于村镇社区公寓建设的指导意见》,但由于准入门槛较高、实操性不够强等原因,对社区公寓建设的推动效果不明显。2013年以来,国家、省陆续出台了相关文件,鼓励通过多种机制引导农村住宅和居民点建设,改造村(居)旧宅基地,集约利用农村宅基地。为节约集约用地,创新宅基地使用方式,解决村民日益提高的住房需求,遏制农村住宅违法建设行为,改善农村居住环境,进一步加快推动村居社区公寓建设,南海区出台了《佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》(以下简称《意见》),在保持原有社区公寓政策延续性的同时进行了适度的调整,降低了准入门槛,灵活资金筹措方式,明确了实施细则,增强了政策的可行性,有助于引导农村土地集约利用,有效缓解村民住房刚性需求问题,为我区宅基地管理探索新路径。

    (二)政策亮点

    1.建新拆旧与住新控旧相结合。2011年《关于村镇社区公寓建设的指导意见》要求建新应拆旧,由于必须按期拆除旧宅基地房屋,使得许多想建设社区公寓的村居望而却步。《意见》对此内容进行了优化,提出了建新拆旧与住新控旧相结合的原则,允许村(居)民与村集体签订协议,承诺不再新建、扩建、改建、转让原宅基地并自愿无条件执行日后经村民表决通过的旧村改造方案的,可以申请入住社区公寓,旧宅基地可继续使用,但不能再改变房屋现状。

    2.村居社区公寓可配套商业用房并按规定流转。考虑到住户的居住和生活需要,并提高土地的利用效率,项目在符合用地条件和控制性详细规划的情况下,可以按不高于住宅建筑面积20%的比例兼容配套商业用房。由农村集体经济组织建设的该部分商业用房属于集体资产,可按区相关政策进行租赁、转让,对应的土地使用权可按规定办理流转手续,通过规范运营,壮大村级集体经济,增加农民福利。

    3.镇内农村集体经济组织成员可受让本镇的社区公寓。社区公寓内的房产登记满十年后,在土地所在村集体经济组织同意的前提下,允许其有条件转让,但转让后不能再申购社区公寓或保障性住房。除了本村集体经济组织成员可受让社区公寓外,土地所在地的镇内农村集体经济组织成员也可成为受让对象。

    4.建设单位可享受一次性财政补贴。为鼓励推行村居社区公寓建设,在资金扶持方面增加了补贴激励措施。对在2015年底前完成项目认定、且在2017年底通过竣工验收的社区公寓建设项目,在项目竣工验收后,项目建设单位可获得按建筑面积100元/㎡(商业用房除外)标准的一次性补贴。

    5.创新农村居民保障性住房安置方式。根据就近安置、善用资源的原则,对属于保障对象的南海区户籍农村中低收入住房困难家庭,可按规定申请入住社区公寓以解决住房问题。在申购资金方面,可根据其分配到户的社区公寓住房面积,由镇(街)政府给予300元/㎡的补贴(原则上补贴面积不得超过60㎡),但今后不再对其进行保障房安置。

    三、《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》

    (一)背景意义

    南海区集体建设用地面积占建设用地总面积的46.7%,经过改革开放以来30多年的发展,存量国有建设用地已不足以支撑南海经济社会发展需求。因此,严控新增建设用地规模,重点利用存量集体建设用地开展流转工作无疑是盘活集体建设用地,提升土地利用价值和效益,加快产业转型升级和农村新型城镇化建设,破解城乡二元治理难题的关键。自2005年广东省人民政府出台《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(广东省人民政府令第100号,以下简称“省100号令”)以来,南海区农村集体建设用地流转实践一直很活跃,极大的促进了南海区社会经济发展,为二、三产业的发展提供了载体,是南海区建设用地供应的有效补充。为规范我区的集体建设用地流转,2011年,南海区根据省100号令的精神,印发实施了《佛山市南海区集体建设用地使用权出让出租管理办法》(南府〔2011〕308号,以下简称308号文)。308号文的出台,对我区农村集体建设用地的一次流转起到了很好的规范和引导作用,但实施至今,也存在一些不足和无法解决的问题。首先,该文件未涉及对集体建设用地二次流转的规范;其次,该文件某些条款规定不够清晰导致实际流转审核时把关不严。而在大量的流转实践中,也出现了一些新问题和新情况,比如农用地捆绑建设用地上平台交易、农用地发包代替建设用地流转,从而规避建设用地公开交易程序;一些即将到期的集体建设用地出让或出租合同面临续期的问题;一些流转的集体建设用地在使用过程中改变土地用途问题;还有,一些使用权人通过流转取得集体建设用地后,拟分割登记、分拆销售地上房产的问题,等等。基于以上原因,整合308号文、制定适应我区现势的《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》(以下简称《实施办法》)已是必要适时之举。

    《实施办法》在我区原有的集体建设用地使用权出让出租管理办法基础上,进一步规范了转让、转租、抵押等流转方式,探索了集体土地商服产业载体项目分拆销售等方面内容,进一步释放集体建设用地的产权权能,形成了由一次流转到二次流转的较为完整的政策体系,保障各方合法权益。有助于进一步盘活我区存量集体建设用地,推动城乡统一土地市场建设,显化集体土地价值。

    (二)政策亮点

    《实施办法》的制定重点突出了四个方面的考虑:一是关于“小产权房”的问题,文件规定,通过流转方式取得的集体建设用地不得用于建设住宅或类似住宅的居住用房,也不得将地上已有的其它用途用房改为居住用房,以坚决杜绝住宅“小产权房”的出现,维护土地市场和房地产市场的正常秩序。二是关于坚持规划先行。文件规定,与国有建设用地一样,集体建设用地使用权出让、出租前,同样必须取得规划部门出具的规划条件或规划意见;出让年限内拟改变用途等土地使用条件的,必须经规划部门审批同意。未取得规划条件或规划意见的,不得办理交易、鉴证及土地登记等手续。三是关于土地用途管制。文件规定,严格区分农用地经营权发包与集体建设用地使用权流转,禁止农用地以建设用地名义出让、出租,或者农用地与建设用地捆绑出让、出租;已发包的农用地拟转为建设用地流转的,必须先中止原承包合同,转为集体建设用地后,重新办理公开流转手续。四是关于严控新增、盘活存量。文件规定,我区集体建设用地的流转与利用,应严格控制新增,促进存量盘活。这是从南海区实际出发,在集体建设用地流转实践中必须坚持的一个原则。相比于市内、省内其他地区,南海区集体建设用地占全区总建设用地的比例相对较高,据最新的二调结果显示,南海区集体建设用地面积250.68平方公里,占全区建设用地总面积的比例已达47%。

    政策的探索亮点:

    1.探索集体土地商服产业载体项目开发与转让。允许经认定的出让集体建设用地按商服用途进行开发,竣工验收后并经核发现售备案证明的,地上房产及土地使用权可以分割登记、分拆销售。这既是贯彻十八届三中全会决定建立城乡统一建设用地市场的精神,也是根据我区集体建设用地利用的实际情况作出的重要改革举措。通过赋予集体建设用地更充分的权能,盘活农村集体建设用地,促进农村集体和村民收入增加,保持村居基层社会稳定。

    2.城乡统筹提留金收取问题。基于收益者承担相应责任的原则,体现集体建设用地与国有建设用地“同权、同价、同责”的改革精神,文件提出了对集体土地商服产业载体项目按土地市场价格的30%收取集体建设用地流转城乡统筹提留金,统筹用于我区道路、给排水、供电等城乡公共基础设施的建设维护,以及社会保障、医疗卫生、教育文体等城乡公共服务的建设支出。在减小政府财政压力的同时,提升基础设施和区域整体环境。

    3.制定集体建设用地年度供应计划。提出了集体建设用地必须按年度供应计划出让、出租。为加强政府对农村集体建设用地利用的宏观调控,合理引导集体建设用地流转与产业发展的适配,减小集体建设用地流转对国有土地市场的冲击,要求村(居)集体经济组织必须每年配合镇(街道)政府、区国土部门做好集体建设用地年度供应计划,并按供应计划出让、出租土地。

    4.提出建立公共设施用地预留制度。为体现“同责”精神,确保满足城乡公共基础设施和公共服务设施的用地需求,保持发展与生活、环境等用地需求的平衡,要求村(居)集体经济组织必须严格按照城乡规划使用、出让、出租集体建设用地;严格按照城乡规划要求,预留一定比例的用地用于城乡公共设施的建设。


2014年8月4日,省国土资源厅批复同意选取南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点。日前,南海区陆续制定出台了《佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》、《佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》和《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》等三份政策文件,有力推动了试点工作的实施,进一步创新完善了南海区国土资源管理机制,对破解南海区土地利用发展过程中存在的一系列瓶颈问题具有重要意义。

    为使社会各界充分认识和了解政策内容,更广范围、更深层次地推动政策落实,9月29日,区政府举办了广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点政策宣讲会,对文件进行了详细解读。宣讲会邀请了区、镇(街道)相关单位负责人及企业代表约300人参加,区国土部门负责人对三份政策文件分别进行了宣讲解读。

    会上,蔡汉全政务委员指出,经历了改革开放30多年的高速发展,近年南海区面临的资源硬约束问题愈加突显,建设用地规模过大,用地指标紧缺、土地利用低效,产业亟待转型,城市形象亟待提升等问题使南海经济社会的可持续发展受到较大制约。严控新增、盘活存量、走节约集约之路是南海区未来发展的必然选择。新制定出台的三份政策文件是对破解南海区用地发展瓶颈的回应和探索,事关南海经济社会可持续发展的全局,对推动节约集约用地、促进产业转型升级、城市环境再造,加快新型城镇化建设和城乡一体化发展具有长远意义。蔡汉全政务委员强调,政策文件的出台经过了长时间的研究酝酿,改革创新亮点纷呈,希望各单位、企业珍惜南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点的机会,增强机遇意识,用好用足用活政策,增强政策的释放合力,最大限度地发挥土地的综合效益,为南海区经济增长和社会发展注入新的活力。

    据悉,下阶段全区还将继续开展深入到镇街、村居、企业一级的政策宣讲,让社会各界充分认识了解政策内容,提高政策的认知度和工作参与度,营造良好的工作氛围,保障政策实施富有成效。

 

政策亮点:

    一、《佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》

   (一)背景意义

    2007年以来,南海区从土地管理入手,先行先试,探索出一条通过“三旧”改造推进全区经济社会可持续发展的新路径,成绩斐然,为全省乃至全国“三旧”改造工作积累了丰富的经验。然而,随着工作的不断推进,原有的政策释放空间已十分有限,在南海区自身权限下已难以取得更大成效,改造步伐有所放缓,有必要进行新一轮的改革创新。

    今年的春节假期刚过,省委书记胡春华同志便前来南海指导开展第二批党的群众路线教育实践活动,并详细调研了我区“三旧”改造工作,希望南海区“必须坚定不移地推进三旧改造”,“加快三旧改造步伐,为全省三旧改造作出示范”。南海区藉此机会由市委市政府向省委省政府请示选取南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点。8月4日,广东省国土资源厅正式复函佛山市政府,经省人民政府同意,选取佛山市南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点,并下发有关深化“三旧”改造综合试点近期主要试点内容。南海区正式进入新一轮深化推进“三旧”改造工作的新时期。为推进试点工作的实施,南海区制定了《佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》(以下简称《工作方案》)。

    (二)政策亮点

    《工作方案》从“规划引领、收益分配、优化审批、综合配套”四个方面19条意见构建试点框架,开展深化“三旧”改造的探索与创新工作。一是强化规划引领作用,积极推进区域改造;二是完善收入分配机制,建立城乡统一的建设用地市场;三是优化审批流程,提高“三旧”改造用地审批效率;四是制定配套政策,形成“三旧”改造政策合力。通过试点工作的实施,实现土地利用更集约、产业结构更优化、城乡环境更友好、制度机制更健全的目标。

    1探索开展“多规合一”工作。逐步实现“多规合一”是开展新一轮深化“三旧”改造综合试点工作的基础保障,也是发展新型城镇化的必然趋势。日前,国家发改委、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部确定南海区为全国“多规合一”试点县(区)之一。试点工作将探索建立“多规合一”的协调管理决策机制和数据共享机制,争取实现区域改造范围(重点改造片区)内“多规”融合,全区范围内“多规”基本衔接。

    2. 加快“三旧”改造地块整合。对在连片改造项目中因少许不符合土地利用总体规划的地块而阻碍连片改造的问题,试点工作将探索通过移位归边的方式,对于连片改造中不符合土地利用总体规划的零星土地,修改土地利用总体规划,确保连片改造。

    3.探索新增建设用地指标与“三旧”改造项目改造任务挂钩制度。积极采取有效措施,引导新增建设用地优先保障基础设施项目、民生工程、现代产业项目建设,经营性用地优先使用“三旧”改造用地。各镇(街道)完成“三旧”改造年度任务的,按照完成改造面积的一定比例奖励用地计划指标,由镇人民政府(街道办事处)统筹安排使用;未完成年度改造任务的,扣减其用地计划指标。通过指标控制,鼓励加快开展“三旧”改造。

    4.推进村级工业园改造,促进产业社区建设。探索通过加强规划引领,分类分批有序推进村级工业园改造,促进村级工业园土地集约利用、产业集聚发展、环境优化改善。探索建设以产业为主体,集科研、营销、生活于一体的现代产业社区。探索结合村级工业园改造和产业社区建设情况,建立产业用地与住宅用地改造规模挂钩制度,根据各镇(街道)产业用地改造规模合理安排住宅改造项目规模。将产业用地与住宅用地规模挂钩,鼓励进行产业建设,避免改造失衡。

    5.完善“三旧”改造项目收益分配机制。进一步完善“三旧”改造项目收益分配机制。一方面,创新补偿安置方式,探索货币补偿与实物补偿相结合,实行代建物业、留成物业、入股等多种补偿安置方式。使原土地权利人在改造过程中可以根据实际情况更合理地选择补偿安置方式,大大提高原土地权利人的改造积极性,有效推进项目实施改造。另一方面,完善出让收益返还机制,合理确定出让收益返还的具体方式和比例,充分保障原土地权利人的合法权益。通过制定全区统一的标准,合理确定出让收益返还的具体方式和比例(包括货币补偿与实物补偿等方式),充分保障原土地权利人的合法权益。

    6.优化用地审批流程。按照规定,“三旧”改造涉及国有用地审批需上报省政府审批,审批环节多,所需时间长,是影响改造进度的主要原因之一,有必要进一步改善优化:一是“三旧”改造涉及的市级用地审批权限、改造方案审批权限下放到区级;二是优化“三旧”改造用地审批流程,明晰“三旧”改造完善征收手续、完善集体建设用地和完善国有建设用地的审批权限、报批方式以及确权用途和确权方式等问题;三是建立“三旧”改造用地审批绿色通道,对新增的需报省的项目和方案,由佛山市委托南海区直接上报省人民政府审批。

    二、《佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》

    (一)背景意义

    南海区农村宅基地量大面广、一户多宅、未批先建频发、土地浪费严重是我区农村宅基地利用的突出问题;村庄规划滞后、房屋布局混乱、改建扩建严重,导致农村居住环境日益恶化。2008年4月全区暂停新增宅基地审批后,村民住房刚性需求仍然存在,由此而衍生出的社会矛盾和宅基地违建问题越来越多。依靠传统的新增宅基地来满足村民的住房需求已不符合南海实际,鼓励推动社区公寓建设是我区创新宅基地管理的重要途径。2011年,南海区出台了《关于村镇社区公寓建设的指导意见》,但由于准入门槛较高、实操性不够强等原因,对社区公寓建设的推动效果不明显。2013年以来,国家、省陆续出台了相关文件,鼓励通过多种机制引导农村住宅和居民点建设,改造村(居)旧宅基地,集约利用农村宅基地。为节约集约用地,创新宅基地使用方式,解决村民日益提高的住房需求,遏制农村住宅违法建设行为,改善农村居住环境,进一步加快推动村居社区公寓建设,南海区出台了《佛山市南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》(以下简称《意见》),在保持原有社区公寓政策延续性的同时进行了适度的调整,降低了准入门槛,灵活资金筹措方式,明确了实施细则,增强了政策的可行性,有助于引导农村土地集约利用,有效缓解村民住房刚性需求问题,为我区宅基地管理探索新路径。

    (二)政策亮点

    1.建新拆旧与住新控旧相结合。2011年《关于村镇社区公寓建设的指导意见》要求建新应拆旧,由于必须按期拆除旧宅基地房屋,使得许多想建设社区公寓的村居望而却步。《意见》对此内容进行了优化,提出了建新拆旧与住新控旧相结合的原则,允许村(居)民与村集体签订协议,承诺不再新建、扩建、改建、转让原宅基地并自愿无条件执行日后经村民表决通过的旧村改造方案的,可以申请入住社区公寓,旧宅基地可继续使用,但不能再改变房屋现状。

    2.村居社区公寓可配套商业用房并按规定流转。考虑到住户的居住和生活需要,并提高土地的利用效率,项目在符合用地条件和控制性详细规划的情况下,可以按不高于住宅建筑面积20%的比例兼容配套商业用房。由农村集体经济组织建设的该部分商业用房属于集体资产,可按区相关政策进行租赁、转让,对应的土地使用权可按规定办理流转手续,通过规范运营,壮大村级集体经济,增加农民福利。

    3.镇内农村集体经济组织成员可受让本镇的社区公寓。社区公寓内的房产登记满十年后,在土地所在村集体经济组织同意的前提下,允许其有条件转让,但转让后不能再申购社区公寓或保障性住房。除了本村集体经济组织成员可受让社区公寓外,土地所在地的镇内农村集体经济组织成员也可成为受让对象。

    4.建设单位可享受一次性财政补贴。为鼓励推行村居社区公寓建设,在资金扶持方面增加了补贴激励措施。对在2015年底前完成项目认定、且在2017年底通过竣工验收的社区公寓建设项目,在项目竣工验收后,项目建设单位可获得按建筑面积100元/㎡(商业用房除外)标准的一次性补贴。

    5.创新农村居民保障性住房安置方式。根据就近安置、善用资源的原则,对属于保障对象的南海区户籍农村中低收入住房困难家庭,可按规定申请入住社区公寓以解决住房问题。在申购资金方面,可根据其分配到户的社区公寓住房面积,由镇(街)政府给予300元/㎡的补贴(原则上补贴面积不得超过60㎡),但今后不再对其进行保障房安置。

    三、《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》

    (一)背景意义

    南海区集体建设用地面积占建设用地总面积的46.7%,经过改革开放以来30多年的发展,存量国有建设用地已不足以支撑南海经济社会发展需求。因此,严控新增建设用地规模,重点利用存量集体建设用地开展流转工作无疑是盘活集体建设用地,提升土地利用价值和效益,加快产业转型升级和农村新型城镇化建设,破解城乡二元治理难题的关键。自2005年广东省人民政府出台《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(广东省人民政府令第100号,以下简称“省100号令”)以来,南海区农村集体建设用地流转实践一直很活跃,极大的促进了南海区社会经济发展,为二、三产业的发展提供了载体,是南海区建设用地供应的有效补充。为规范我区的集体建设用地流转,2011年,南海区根据省100号令的精神,印发实施了《佛山市南海区集体建设用地使用权出让出租管理办法》(南府〔2011〕308号,以下简称308号文)。308号文的出台,对我区农村集体建设用地的一次流转起到了很好的规范和引导作用,但实施至今,也存在一些不足和无法解决的问题。首先,该文件未涉及对集体建设用地二次流转的规范;其次,该文件某些条款规定不够清晰导致实际流转审核时把关不严。而在大量的流转实践中,也出现了一些新问题和新情况,比如农用地捆绑建设用地上平台交易、农用地发包代替建设用地流转,从而规避建设用地公开交易程序;一些即将到期的集体建设用地出让或出租合同面临续期的问题;一些流转的集体建设用地在使用过程中改变土地用途问题;还有,一些使用权人通过流转取得集体建设用地后,拟分割登记、分拆销售地上房产的问题,等等。基于以上原因,整合308号文、制定适应我区现势的《佛山市南海区集体建设用地使用权流转实施办法》(以下简称《实施办法》)已是必要适时之举。

    《实施办法》在我区原有的集体建设用地使用权出让出租管理办法基础上,进一步规范了转让、转租、抵押等流转方式,探索了集体土地商服产业载体项目分拆销售等方面内容,进一步释放集体建设用地的产权权能,形成了由一次流转到二次流转的较为完整的政策体系,保障各方合法权益。有助于进一步盘活我区存量集体建设用地,推动城乡统一土地市场建设,显化集体土地价值。

    (二)政策亮点

    《实施办法》的制定重点突出了四个方面的考虑:一是关于“小产权房”的问题,文件规定,通过流转方式取得的集体建设用地不得用于建设住宅或类似住宅的居住用房,也不得将地上已有的其它用途用房改为居住用房,以坚决杜绝住宅“小产权房”的出现,维护土地市场和房地产市场的正常秩序。二是关于坚持规划先行。文件规定,与国有建设用地一样,集体建设用地使用权出让、出租前,同样必须取得规划部门出具的规划条件或规划意见;出让年限内拟改变用途等土地使用条件的,必须经规划部门审批同意。未取得规划条件或规划意见的,不得办理交易、鉴证及土地登记等手续。三是关于土地用途管制。文件规定,严格区分农用地经营权发包与集体建设用地使用权流转,禁止农用地以建设用地名义出让、出租,或者农用地与建设用地捆绑出让、出租;已发包的农用地拟转为建设用地流转的,必须先中止原承包合同,转为集体建设用地后,重新办理公开流转手续。四是关于严控新增、盘活存量。文件规定,我区集体建设用地的流转与利用,应严格控制新增,促进存量盘活。这是从南海区实际出发,在集体建设用地流转实践中必须坚持的一个原则。相比于市内、省内其他地区,南海区集体建设用地占全区总建设用地的比例相对较高,据最新的二调结果显示,南海区集体建设用地面积250.68平方公里,占全区建设用地总面积的比例已达47%。

    政策的探索亮点:

    1.探索集体土地商服产业载体项目开发与转让。允许经认定的出让集体建设用地按商服用途进行开发,竣工验收后并经核发现售备案证明的,地上房产及土地使用权可以分割登记、分拆销售。这既是贯彻十八届三中全会决定建立城乡统一建设用地市场的精神,也是根据我区集体建设用地利用的实际情况作出的重要改革举措。通过赋予集体建设用地更充分的权能,盘活农村集体建设用地,促进农村集体和村民收入增加,保持村居基层社会稳定。

    2.城乡统筹提留金收取问题。基于收益者承担相应责任的原则,体现集体建设用地与国有建设用地“同权、同价、同责”的改革精神,文件提出了对集体土地商服产业载体项目按土地市场价格的30%收取集体建设用地流转城乡统筹提留金,统筹用于我区道路、给排水、供电等城乡公共基础设施的建设维护,以及社会保障、医疗卫生、教育文体等城乡公共服务的建设支出。在减小政府财政压力的同时,提升基础设施和区域整体环境。

    3.制定集体建设用地年度供应计划。提出了集体建设用地必须按年度供应计划出让、出租。为加强政府对农村集体建设用地利用的宏观调控,合理引导集体建设用地流转与产业发展的适配,减小集体建设用地流转对国有土地市场的冲击,要求村(居)集体经济组织必须每年配合镇(街道)政府、区国土部门做好集体建设用地年度供应计划,并按供应计划出让、出租土地。

    4.提出建立公共设施用地预留制度。为体现“同责”精神,确保满足城乡公共基础设施和公共服务设施的用地需求,保持发展与生活、环境等用地需求的平衡,要求村(居)集体经济组织必须严格按照城乡规划使用、出让、出租集体建设用地;严格按照城乡规划要求,预留一定比例的用地用于城乡公共设施的建设。

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